Portage immobilier

Le portage immobilier est une solution financière qui permet à un propriétaire en difficulté de vendre temporairement son bien tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement.

Ce mécanisme repose sur le principe de la vente avec faculté de rachat (également appelée vente à réméré) et offre une alternative pour éviter la saisie immobilière ou rembourser des dettes

Comment fonctionne le portage immobilier ?

Étape 1 : la vente, sans déménager

Le propriétaire en difficulté vend son logement à un investisseur, tout en continuant à l’habiter. Le contrat de portage fixe :

• la durée de l’opération (6 mois à 10 ans),
• le prix de revente futur,
• les conditions de rachat.

Il devient alors occupant à titre locatif, via un bail spécifique.

Étape 2 : l'assainissement de la situation financière

Les fonds issus de la vente permettent de rembourser les dettes urgentes. Le portage débute : le propriétaire, devenu locataire, verse un loyer mensuel à l’investisseur, en général sous statut LMNP. Cette période vise à stabiliser les finances et retrouver une capacité d’emprunt.

Étape 3 : le rachat du bien

Si tout se passe bien, l’ancien propriétaire rachète son bien au prix fixé initialement, en contractant un nouveau prêt immobilier. Il devra alors s’acquitter :

• des frais notariés (réduits si rachat sous 5 ans),
• de la commission de portage (environ 5 %).

À défaut, le bien est revendu à un tiers et l’investisseur récupère sa mise. Tout excédent revient au locataire-vendeur, s’il y en a.

Le saviez vous ? Le portage immobilier, c’est un peu comme mettre sa maison en pause… le temps de remettre son entreprise en marche. Un dirigeant peut ainsi vendre son bien, rester dedans, solder ses dettes et le racheter plus tard… sans que personne ne voie passer le vent de panique. Qui a dit qu’on ne pouvait pas faire du cash avec son propre toit sans en perdre les clés ?

Quels sont les critères pour qu'un bien soit adapté au portage immobilier ?

Pour qu'un bien soit adapté au portage immobilier, plusieurs points doivent être respectés. Ces critères concernent à la fois le bien lui-même et la situation financière du propriétaire. Voici les principaux éléments à considérer :

Critères liés au bien immobilier

1. Valeur du bien : il doit avoir une valeur suffisante sur le marché pour couvrir les dettes du propriétaire et les frais liés à l'opération de portage.
2. État du bien : les sociétés de portage préfèrent des biens en bon état. Si des travaux sont nécessaires, cela peut réduire l'avance obtenue sur le prix de vente ou rendre l'opération moins attractive.
3. Situation hypothécaire : il doit idéalement être libre de toute hypothèque. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire devra rembourser son prêt hypothécaire avant de pouvoir envisager le portage immobilier.
4. Localisation : la localisation du bien peut influencer son éligibilité. Certaines sociétés privilégient des zones géographiques spécifiques, généralement en France métropolitaine.
5. Type de bien : les biens résidentiels, tels que les maisons individuelles et appartements, sont généralement acceptés. Les terrains vagues, bâtiment commerciaux ou industriels sont moins couramment éligibles.

Critères liés au propriétaire

1. Situation financière : le propriétaire doit démontrer une capacité à assumer les charges courantes (taxes foncières, assurances, etc.) pendant la période de portage.
2. Capacité de rachat : il est essentiel que le titulaire puisse présenter un plan crédible pour racheter son bien à l’issue du contrat. Cela inclut souvent la capacité d’obtenir un prêt ou d'améliorer sa situation financière.
3. Documents requis : le propriétaire doit fournir des justificatifs tels que le titre de propriété, une estimation immobilière, et des documents relatifs à ses crédits en cours.
4. Ratio hypothécaire : le montant total des dettes ne doit pas dépasser environ 60 % de la valeur du bien pour garantir une opération viable.
5. Durée et indemnité d’occupation : la durée du contrat est limitée à 5 ans (ou 10 ans dans certains cas), et l’indemnité d’occupation doit être adaptée aux capacités financières du détenteur.

En résumé, un bien adapté au portage immobilier doit être attractif sur le marché, libre de charges importantes, et situé dans une zone compatible avec les critères des sociétés de portage. Parallèlement, le propriétaire doit démontrer une capacité financière suffisante pour mener à terme l’opération et éventuellement racheter le bien.

Quels types de biens sont les plus adaptés au portage immobilier ?

Les types de biens les plus adaptés au portage immobilier présentent des caractéristiques spécifiques qui assurent la viabilité de l'opération pour les deux parties (propriétaire et investisseur). Voici les principaux critères et types de biens concernés :

Les types de biens adaptés

• Résidentiels : les maisons individuelles, appartements ou immeubles sont les biens les plus couramment utilisés dans le cadre du portage immobilier. Ils sont attractifs pour les investisseurs et permettent au propriétaire de continuer à y vivre en tant que locataire.
• Situés dans des zones attractives : les actifs immobiliers situés dans des zones géographiques recherchées ou avec un bon potentiel de revente sont privilégiés. La localisation joue un rôle clé pour garantir une valorisation future ou une revente rapide en cas de non-rachat.
• En bon état : les propriétés nécessitant peu ou pas de travaux sont préférées, car elles réduisent les risques pour l'investisseur et facilitent la revente éventuelle.
• Avec une valeur suffisante : le bien doit avoir une valeur marchande suffisante pour couvrir les dettes du propriétaire ainsi que les frais liés à l'opération, tout en laissant une marge pour l'investisseur.
• Sans charges excessives : les biens libres d'hypothèques importantes ou d'autres charges lourdes sont plus adaptés, car cela limite les complications financières pendant l'opération.

Les exclusions fréquentes

Les terrains non bâtis ou biens commerciaux sont rarement éligibles au portage immobilier classique, car ils ne permettent pas au propriétaire de continuer à y résider et présentent des risques différents pour les investisseurs.




En résumé, les biens résidentiels bien situés, en bon état, et avec une valeur suffisante sur le marché sont les plus adaptés au portage immobilier. Ces caractéristiques garantissent la sécurité financière de l'opération pour toutes les parties impliquées.

Portage immobilier ou réméré : quelle différence ?

Ne cherchez pas la différence : portage immobilier et vente à réméré désignent la même opération ! C’est la vente avec faculté de rachat prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le terme “portage immobilier” est simplement plus moderne et accessible au grand public.

Cas pratique : un exemple de portage immobilier réussi

Ce cas montre comment le portage immobilier peut être une solution de dernier recours efficace, permettant de sortir de l’endettement sans perdre définitivement son logement. Il offre une seconde chance au propriétaire, qui retrouve à terme la pleine propriété de son bien tout en ayant assaini sa situation.

Avant portage	Pendant portage	Après rachat
Bien estimé à 300 000€	Vente temporaire à 225 000€	Rachat du bien à 235 000€
Dettes : 120 000€	Loyer mensuel : 1 400€	Nouvelle mensualité : 950€

Ce tableau illustre concrètement les étapes d’une opération de portage immobilier et ses bénéfices pour un propriétaire en difficulté financière.

• Avant portage : le bien est estimé à 300 000 €, mais le détenteur fait face à une dette importante de 120 000 €, qu’il ne parvient plus à rembourser. Une situation typique de surendettement ou de besoin urgent de trésorerie.
• Pendant le portage : l'actif immobilier est temporairement vendu pour 225 000 €, soit à un prix en dessous de sa valeur de marché — une décote classique dans ce type d’opération. Cette vente permet de rembourser les dettes et de retrouver une stabilité financière. Le vendeur reste dans les lieux en tant que locataire, avec un loyer mensuel de 1 400 €. Cette phase de transition offre un répit tout en conservant l’usage du bien.
• Après le rachat : le propriétaire parvient à racheter sa propriété à 235 000 €, légèrement plus cher que le prix de vente initial, mais toujours inférieur à la valeur estimée du bien. Il bénéficie désormais d’une mensualité plus accessible, à 950 €, preuve que la restructuration de sa situation financière a porté ses fruits.

Le portage immobilier, refuge financier du dirigeant

Lorsque le dirigeant d’entreprise fait face à des difficultés financières sévères :

• redressement fiscal,
• refus bancaire,
• procédures contentieuses,
• endettement personnel ou professionnel.

Les solutions classiques de financement s’épuisent rapidement. Les portes se ferment : plus de crédit, plus de trésorerie, des huissiers qui s’activent…Et pourtant, il existe une solution discrète, rapide et efficace : le portage immobilier.

1. Obtenir des liquidités rapidement… sans tout perdre

Contrairement à une vente classique qui oblige à déménager, le portage permet :

• de vendre temporairement son bien immobilier (résidence principale ou secondaire),
• de dégager immédiatement des fonds pour rembourser les dettes urgentes,
• tout en continuant à occuper le logement, en tant que locataire.

C’est une manière de transformer un actif illiquide (la maison) en trésorerie, sans tirer un trait définitif sur son patrimoine.

2. Éviter la saisie immobilière et la vente à perte

Le portage intervient en amont de la saisie judiciaire, dans un cadre encadré par le Code civil. Cela permet :

• de reprendre la main sur le calendrier,
• d’éviter une vente forcée aux enchères, souvent en dessous des prix du marché,
• et de préserver une chance de rachat du bien une fois la situation stabilisée.

3. Rebondir professionnellement tout en se protégeant personnellement

Le dirigeant est souvent personnellement engagé dans les dettes de son entreprise : cautions, endettements fiscales ou sociales, emprunts personnels… Le portage immobilier agit comme un filet de sécurité : il permet de solder les dettes les plus pressantes, d'éviter la faillite personnelle, et de garder un toit pour sa famille.

Ce mécanisme donne du temps et de l’espace pour :

• reconstruire une activité,
• relancer un projet,
• ou réintégrer un parcours classique de financement.

4. Un mécanisme encadré, sécurisé et confidentiel

Le portage immobilier est :

• régi par les articles 1659 à 1673 du Code civil (vente avec faculté de rachat),
• réalisé devant notaire, avec un contrat clair,
• orchestré par des sociétés spécialisées qui sélectionnent les investisseurs et encadrent le processus.

Et surtout, il reste discret : aucune publicité, aucune inscription bancaire ou fichage automatique si l’opération est bien menée.

5. Un levier pour retrouver sa capacité d’emprunt

Une fois les dettes apurées grâce à la vente, le dirigeant redevient solvable : il peut alors renégocier un crédit, faire appel à un nouveau courtier, ou mobiliser d’autres sources de financement pour racheter son bien. C’est un vrai sas de décompression financière.

Quels coûts prévoir dans une opération de portage ?

Le portage immobilier génère plusieurs frais à anticiper :

• Loyer mensuel : parfois supérieur de 10 à 20 % au marché.
• Frais de notaire : environ 1 % si rachat sous 5 ans, jusqu’à 7-8 % après.
• Commission de la société de portage : en général autour de 12% du prix de vente.

Les limites et risques à ne pas négliger : si le portage immobilier constitue une alternative à la saisie judiciaire, il comporte certains dangers :

• Prix de rachat majoré : souvent +10 % par rapport au prix de vente.
• Taxe foncière : parfois toujours à la charge du locataire.
• Perte du bien si le rachat échoue : il peut être revendu à un tiers.
• Expulsion possible à l’issue du contrat si aucune solution n’est trouvée. Dépôt de garantie perdu, selon les termes du bail.

Retenons que le portage immobilier est un levier puissant pour éviter la saisie, se désendetter rapidement, et garder un pied chez soi. Mais c’est une démarche encadrée et risquée, qui doit être envisagée avec l’accompagnement d’un professionnel du secteur.

Affacturage et portage immobilier : deux leviers pour retrouver de la trésorerie

Les entreprises comme les particuliers doivent parfois recourir à des solutions de financement innovantes pour faire face à un besoin de trésorerie immédiat. Parmi les dispositifs les plus utilisés dans leur domaine respectif, l’affacturage et le portage immobilier se présentent comme deux outils efficaces de refinancement, reposant sur des mécanismes très différents, mais répondant à un même objectif : transformer un actif existant en liquidités sans attendre l’échéance naturelle.

Deux mécanismes distincts au service du cash-flow

L’affacturage s’adresse essentiellement aux entreprises. Il permet à une société de céder ses factures clients à un factor (un affactureur) en échange d’un paiement anticipé, généralement sous 24 à 48 heures. Ainsi, l’entreprise obtient une avance de trésorerie immédiate sur ses créances commerciales, sans attendre que ses clients règlent leurs factures.

Le portage immobilier, quant à lui, s’adresse aux propriétaires d’un bien (particuliers, professionnels ou entreprises) qui souhaitent monétiser leur actif sans le quitter immédiatement. Le bien est vendu temporairement à un investisseur, avec une possibilité de rachat ultérieur, et le vendeur continue à l’occuper en échange d’une indemnité mensuelle.

Un objectif commun : débloquer des liquidités rapidement

Dans les deux cas, il ne s’agit pas d’un prêt classique, mais bien d’un mécanisme de mobilisation d’actifs :

• L’affacturage s’appuie sur le poste clients comme ressource à court terme.
• Le portage immobilier transforme la valeur d’un bien en ressource de financement temporaire.

Ces solutions peuvent s'avérer particulièrement pertinentes dans des situations de trésorerie tendue, en phase de restructuration ou encore en attente d’une opération financière à venir (levée de fonds, cession d’actifs, retour à meilleure fortune…).

Critère	Affacturage	Portage immobilier
Public concerné	Entreprises (TPE, PME, grands comptes)	Particuliers, professionnels, SCI, sociétés
Nature de l’actif mobilisé	Créances clients	Bien immobilier
Vitesse d’exécution	Très rapide (24/48h)	Rapide (quelques semaines selon dossier)
Durée de la solution	Continue ou ponctuelle	Temporaire (12 à 60 mois avec option de rachat)
Conservation de l’usage	Sans impact sur l’activité de l’entreprise	Le propriétaire reste occupant
Risques	Risque client transféré au factor ou non	Risque de non-rachat et perte du bien

Vers des usages complémentaires

Pour certaines entreprises, les deux solutions peuvent être complémentaires. Une société propriétaire de ses locaux peut, par exemple, mettre en place un portage immobilier pour dégager des liquidités importantes à moyen terme, tout en recourant à l’affacturage pour fluidifier son fonds de roulement au quotidien. Ces approches permettent d’éviter l’endettement bancaire classique et d’accéder à un financement fondé sur les actifs détenus.

Comme nous le voyons, le factoring et le portage immobilier répondent à deux logiques de financement distinctes, chacune adaptée à un besoin précis. L’affacturage s’adresse aux entreprises qui souhaitent améliorer leur trésorerie en mobilisant leurs créances clients : elles obtiennent rapidement des liquidités sans attendre l’échéance des paiements. Le portage immobilier, lui, concerne le dirigeant, en tant que personne physique propriétaire d’un bien, qui cherche à résoudre une situation financière tendue (refus bancaire, surendettement) en transformant temporairement un actif immobilier en trésorerie, tout en gardant la possibilité de racheter son bien plus tard.

Ces deux solutions ont une finalité commune : générer des fonds immédiatement, sans créer d’endettement supplémentaire, en mobilisant des actifs existants. L'affacturage renforce le besoin en fonds de roulement de l’entreprise, tandis que le portage immobilier permet au dirigeant de préserver son patrimoine personnel tout en évitant des procédures lourdes comme la saisie. Utilisées ensemble ou séparément, elles constituent des leviers stratégiques de redressement ou de relance, dans une logique de survie ou d'accélération. Dans les deux cas, on ne crée pas d’endettement supplémentaire, on transforme un actif existant en levier de financement.

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FAQ : questions et réponses sur le portage immobilier

1. Qu’est-ce que le portage immobilier ?

👉 Le portage immobilier est une opération financière permettant à un propriétaire en difficulté financière de vendre temporairement son bien immobilier tout en gardant la possibilité de le racheter à terme. Pendant la durée du contrat, il continue d'occuper le bien en payant un loyer.

2. Qui peut bénéficier du portage immobilier ?

👉 Le portage immobilier s’adresse principalement aux particuliers, professionnels, SCI ou entreprises en situation financière difficile qui souhaitent éviter la saisie de leur bien ou obtenir rapidement des liquidités.

3. Quelle est la durée habituelle d'un contrat de portage immobilier ?

👉 La durée d'un contrat de portage immobilier varie généralement entre 12 et 60 mois, en fonction des besoins et de la situation du vendeur.

4. Comment est fixé le prix de vente dans un portage immobilier ?

👉 Le bien immobilier est généralement vendu entre 70 % et 80 % de sa valeur estimée sur le marché afin de sécuriser l'investisseur.

5. Quel est le coût du portage immobilier ?

👉 Le coût inclut principalement un loyer mensuel pendant la période de portage et une commission versée à l’investisseur lors du rachat du bien. Ces frais sont clairement définis dans le contrat initial.

6. Quels sont les risques du portage immobilier ?

👉 Le principal risque est de ne pas être en mesure de racheter le bien au terme du contrat. Cela entraînerait la perte définitive du bien au profit de l’investisseur.

7. Le vendeur peut-il continuer à occuper son bien pendant le portage ?

👉 Oui, l’ancien propriétaire peut rester occupant du bien en payant un loyer mensuel fixé à l’avance dans le contrat.

8. Est-il possible de racheter son bien avant la fin du contrat ?

👉 Oui, dans certains cas, le contrat peut prévoir une clause permettant le rachat anticipé du bien. Les modalités doivent être clairement définies au moment de la signature.

9. Qu'arrive-t-il si le vendeur ne peut pas racheter le bien ?

👉 Si l'ancien propriétaire ne peut pas racheter le bien à la date convenue, il en perd définitivement la propriété au profit de l'investisseur.

10. Quels documents sont nécessaires pour un contrat de portage immobilier ?

👉 Voici la liste des documents généralement nécessaires pour un contrat de portage immobilier, que ce soit du côté du vendeur (souvent le dirigeant d’entreprise ou particulier en difficulté) ou de l’investisseur/acheteur temporaire.

1. Documents relatifs au bien immobilier

• Titre de propriété ou attestation notariée
• Dernier avis de taxe foncière
• Dernier avis de taxe d’habitation (si applicable)
• Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.)
• Plan cadastral ou extrait du cadastre
• Relevé de charges (pour un bien en copropriété)
• Règlement de copropriété et procès-verbaux des dernières assemblées générales
• Attestation de superficie (Loi Carrez) si applicable

2. Documents relatifs à la situation financière du vendeur

• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, bilan comptable si entreprise, pension, etc.)
• Derniers avis d’imposition
• Tableau des dettes ou plan de surendettement si en cours
• Situation bancaire récente (relevés des 3 derniers mois)
• Liste des crédits ou hypothèques existantes sur le bien

3. Documents d’identité du vendeur

• Pièce d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile récent
• Livret de famille (si bien détenu en indivision ou si vente conjointe)

4. Documents juridiques en cas d’indivision ou d’entreprise

• Acte de mariage / contrat de mariage (pour les biens communs)
• Statuts de la société (si le bien appartient à une entreprise)
• Extrait Kbis de la société (moins de 3 mois)
• Accord des co-indivisaires ou des associés (si nécessaire)

5. Documents relatifs au contrat de portage

• Projet d’acte de vente avec option de rachat (notarié)
• Convention de portage ou promesse unilatérale de rachat
• Calendrier de portage (durée prévue, échéances, conditions de sortie)
• Frais et commissions prévues (rémunération de l’investisseur)

Dans la plupart des cas, le notaire ou le porteur de projet (investisseur, société de portage, plateforme) accompagne le vendeur dans la constitution du dossier. Certains documents peuvent être exigés selon le profil du bien (résidence principale, secondaire, local commercial…).

11. Définition du portage immobilier ?

👉 Le portage immobilier repose sur le principe de vente avec faculté de rachat (aussi appelé vente à réméré). Il permet à un propriétaire de vendre son bien à un investisseur tout en conservant l’option de le racheter dans un délai généralement compris entre 5 et 10 ans. Cette opération offre une solution financière rapide pour les propriétaires souhaitant éviter la saisie immobilière ou rembourser des dettes, tout en continuant à occuper leur bien moyennant une indemnité d’occupation.

12. Qu'est-ce qu'une convention de portage immobilier ?

👉 Une convention de portage immobilier est un contrat juridique établi entre un propriétaire en difficulté financière et un investisseur ou une société spécialisée. Cette convention organise une vente temporaire du bien, tout en accordant au vendeur le droit de le racheter ultérieurement, à un prix fixé à l’avance. Durant cette période, l'ancien détenteur occupe généralement le bien en échange d'un loyer. Ce contrat est encadré juridiquement, le plus souvent par acte notarié, pour assurer une protection claire des deux parties.

13. Quel est le principe du réméré et du portage immobilier ?

👉 Le réméré et le portage immobilier reposent sur un principe similaire :

• Vente temporaire : le propriétaire vend son bien immobilier à un investisseur avec la possibilité de le racheter plus tard.
• Droit d’occupation : le titulaire initial continue souvent d’occuper les lieux, moyennant le versement d'un loyer.
• Option de rachat : À l’issue d’une période définie dans le contrat (habituellement entre 12 et 60 mois), le propriétaire initial a la possibilité de racheter le bien à un prix prédéterminé.

Cependant, on distingue souvent ces deux solutions par leur cadre juridique et leur usage pratique :

• La vente à réméré est une opération strictement encadrée par le Code civil français (articles 1659 et suivants).
• Le portage immobilier, quant à lui, se réfère plutôt à une pratique développée contractuellement, impliquant souvent un accompagnement plus personnalisé, notamment par des sociétés spécialisées.

Ces solutions sont utiles pour permettre aux propriétaires en difficulté financière d'éviter la saisie immobilière et d'obtenir rapidement des liquidités, tout en conservant une chance de récupérer leur patrimoine à terme.

14. Comment le portage immobilier peut-il aider à éviter un déménagement ?

Le portage immobilier peut aider à éviter un déménagement en permettant au propriétaire de continuer à occuper son logement tout en réorganisant sa situation financière. Voici comment cela fonctionne :

• Occupation continue du logement : après la vente temporaire du bien à un investisseur, le propriétaire devient locataire et verse une indemnité, ce qui lui permet de rester dans son logement sans interruption.
• Préservation du cadre de vie : cette solution évite le traumatisme d’un déménagement forcé, particulièrement en cas de difficultés financières ou de risque de saisie immobilière. Le titulaire conserve son environnement familial et social tout en travaillant à stabiliser ses finances.
• Possibilité de rachat : le portage immobilier offre au possesseur la faculté de racheter son bien à un prix fixé dès la signature du contrat, une fois sa situation financière rééquilibrée. Cela lui donne une seconde chance de récupérer son patrimoine sans avoir à quitter son domicile.

En résumé, le portage immobilier est une solution efficace pour éviter un déménagement tout en offrant une bouffée d’oxygène financière et une stabilité précieuse pour le propriétaire en difficulté.